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物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)。在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩時，物業(yè)服務(wù)行業(yè)成了新的風口，吸引大量資本進入，但同時行業(yè)問題逐步凸顯。本文結(jié)合四川省部分物業(yè)企業(yè)案例，圍繞行業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)亮點、存在問題和行業(yè)展望四個方面加以論訴，希冀更好地推動行業(yè)發(fā)展。

大證觀點

l 伴隨著我國城鎮(zhèn)化率的提升速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈重心由前端開發(fā)逐漸向后端運營管理轉(zhuǎn)移。物業(yè)服務(wù)作為勞動密集型和服務(wù)消費型行業(yè)，未來行業(yè)發(fā)展速度有望加快，發(fā)展空間有望進一步擴大；

l 大證信用發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)正積極拓展增值業(yè)務(wù)，逐步建設(shè)智慧物業(yè)，不斷推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，積極履行社會責任，榮獲較多優(yōu)良信譽，但同時也存在較多的問題，體現(xiàn)在服務(wù)質(zhì)量難以控制、專業(yè)人才相對稀缺、服務(wù)成本不斷上升、物業(yè)違法違規(guī)行為頻發(fā)等方面；

l 大證信用認為未來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持續(xù)完善標準、擴展服務(wù)內(nèi)容、更新管理手段、推進技術(shù)升級、創(chuàng)新品牌、賦能系統(tǒng)管理、提升從業(yè)人員素質(zhì)，實現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展的目標。

一、物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從本質(zhì)上來看屬于服務(wù)機構(gòu)，同時又需要其行使管理職能。物業(yè)管理行業(yè)是以物業(yè)為基礎(chǔ)，以業(yè)主需求為導向，以管理為手段，以準公共性服務(wù)為核心產(chǎn)品的商業(yè)活動。

（一）行業(yè)發(fā)展歷程

我國物業(yè)管理行業(yè)起源于20世紀80年代，1981年成立的深圳物業(yè)管理公司標志著我國物業(yè)管理行業(yè)的誕生。2003年9月1日我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，標志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運營進入新的發(fā)展階段。在“放管服”改革和加快推進社會誠信體系建設(shè)的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)逐步取消資質(zhì)管理，從以資質(zhì)為前提的事前準入審核，轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕庞脼楹诵牡氖轮惺潞髣討B(tài)監(jiān)管。

（二）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.企業(yè)數(shù)量分析

2020年全國物業(yè)管理企業(yè)約24.4萬家，同比增長8.44%，從業(yè)人員900多萬人，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達到數(shù)百億元，并以平均每年10%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在我國有著巨大的發(fā)展空間。

    數(shù)據(jù)來源：大證信用研究整理

2.物業(yè)管理面積分析

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2020年末，中國物業(yè)管理面積為350億平方米，同比增長12.90%。2015-2020年物業(yè)管理行業(yè)總在管面積復(fù)合增長12.62%。

數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會

3.地區(qū)布局分析

從地區(qū)布局來看，目前，我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展仍主要聚焦一線城市以及重點城市群。2020年，我國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)在管建筑面積有近一半位于粵港澳、長江中游、成渝以及京津冀四大地區(qū)，其中粵港澳地區(qū)占比較高，達到14.02%，暫時領(lǐng)先其他地區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：大證信用研究整理

4.行業(yè)市場規(guī)模分析

從上市公司數(shù)量和行業(yè)并購數(shù)量來看，物業(yè)管理企業(yè)正受到資本市場的青睞，上市企業(yè)數(shù)量快速增加，同時，行業(yè)頭部效應(yīng)愈加明顯，物業(yè)企業(yè)正通過收并購進行規(guī)模發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源：大證信用研究整理

二、物業(yè)行業(yè)亮點

（一）積極建設(shè)智慧物業(yè)

近年來，各大物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)推出智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，推行集成物業(yè)管理，解決傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)存在的信息封閉問題，以更加便捷的方式提供物業(yè)通知、報修、訪客、生活繳費等服務(wù)，提升居民幸福感，營造舒適社區(qū)生活。同時，部分企業(yè)也積極與專業(yè)互聯(lián)網(wǎng)公司展開合作，共同探索智慧科技在物業(yè)服務(wù)場景的應(yīng)用，通過充分挖掘居民生活數(shù)據(jù)、消費行為數(shù)據(jù)，將居民生活需求與服務(wù)進行精準匹配，以更加及時響應(yīng)業(yè)主需求，提升服務(wù)品質(zhì)。

（二）積極拓展增值業(yè)務(wù)

目前國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)在擴規(guī)模、創(chuàng)收入的同時，均衡多業(yè)態(tài)發(fā)展，不斷拓寬業(yè)務(wù)服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)，不斷開展新的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時不斷深化社區(qū)服務(wù)體系，從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進，開發(fā)適合業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品，促成社區(qū)生活服務(wù)收入的高質(zhì)量快速增長。

（三）積極推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)

在國務(wù)院“放管服”改革過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認定被正式取消。在物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)背景下，“全國物業(yè)行業(yè)信用信息平臺”已正式上線運營。平臺是以物業(yè)服務(wù)行業(yè)為核心，構(gòu)建上下游服務(wù)鏈的信用信息大數(shù)據(jù)平臺。目前全國各省市積極構(gòu)建行業(yè)企業(yè)、從業(yè)人員等信用信息共享機制，通過信用信息公開與共享，建立跨地區(qū)、跨部門、跨行業(yè)的信用建設(shè)合作機制，最大限度地發(fā)揮守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒作用，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

（四）積極履行社會責任，榮獲較多優(yōu)良信譽

報告匯總了四川省部分樣本企業(yè)社會責任履行信息，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在依法簽訂勞動合同、解除勞務(wù)關(guān)系、按時發(fā)放工資、依法納稅、環(huán)境保護等方面表現(xiàn)較好，且有52.00%的企業(yè)積極主動參與慈善捐贈、抗震救災(zāi)、社會公益服務(wù)等活動，社會貢獻較高。同時有84.00%的企業(yè)獲得優(yōu)良榮譽，包括A級納稅人、誠信企業(yè)、守合同重信用企業(yè)、品牌企業(yè)、示范企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、勞動關(guān)系和諧企業(yè)等。

三、物業(yè)行業(yè)問題

（一）服務(wù)質(zhì)量難以控制

   物業(yè)管理公司為了降低運營成本，實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，開展物業(yè)服務(wù)外包管理。一般外包都是通過招投標方式進行，一旦確定了合作方，通常只能控制對方的管理者，而現(xiàn)場作業(yè)者可以聽或不聽管理者的指導與要求，企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大，使得實際質(zhì)量在現(xiàn)場難以控制。

（二）專業(yè)人才相對稀缺

由于物業(yè)管理為輕資產(chǎn)運營，其規(guī)模迅速擴大，而從業(yè)人員工作強度高、壓力大，加之整個行業(yè)的工資待遇普遍不高，人員流動較為明顯，專業(yè)人才供需失衡。同時，隨著業(yè)主對工作、生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，整個物業(yè)管理行業(yè)對懂技術(shù)、善管理的復(fù)合型人才需求激增，人才相對匱乏已成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。

報告匯總了部分樣本企業(yè)信息（來源：大證信用數(shù)據(jù)庫，下同），綜合樣本企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)，得到了大專及以上學歷員工的占比情況，其中僅有24%的企業(yè)員工素質(zhì)較高，其大專及以上學歷員工占比50%以上。

數(shù)據(jù)來源：大證信用數(shù)據(jù)庫

（三）服務(wù)成本不斷上升

近年來，隨著各地職工工資標準和社保福利水平的剛性調(diào)升，用工成本持續(xù)上漲，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營風險日益加劇。物業(yè)管理企業(yè)的各項成本費用主要集中在人工成本，在員工成本逐步上升的環(huán)境下，物業(yè)公司的盈利空間較小。

報告匯總了部分樣本企業(yè)信息，綜合樣本企業(yè)的盈利狀況，得到了樣本企業(yè)的營業(yè)收入利潤率占比情況，可看出超過60%的企業(yè)，其營業(yè)收入利潤率低于10%，整體盈利能力有待提升。

數(shù)據(jù)來源：大證信用數(shù)據(jù)庫

（四）物業(yè)違法違規(guī)行為頻發(fā)

物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)機構(gòu)，同時又需要其行使管理職能，在服務(wù)與管理過程中出現(xiàn)了許多違法違規(guī)行為，并因此受到相應(yīng)的處罰。

報告匯總了四川省部分樣本企業(yè)公共信用信息，統(tǒng)計了相關(guān)行政處罰信息，其中違法行為包括但不限于：不執(zhí)行政府指導價或政府定價、違反《中華人民共和國消防法》、使用未依法設(shè)置定期檢驗標志的特種設(shè)備、未取得相應(yīng)消防職業(yè)資格上崗、供水單位衛(wèi)生行政處罰、其他合同違法行為。

數(shù)據(jù)來源：大證信用數(shù)據(jù)庫

總的來說，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程中逐漸暴露出一些問題，但在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)仍將實現(xiàn)較快發(fā)展。

四、行業(yè)展望

2021年，是“十四五”規(guī)劃開局之年，是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程起步之年。相比“十三五”規(guī)劃，“十四五”規(guī)劃強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展主題?！笆奈濉逼陂g，我國的常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需求的重要舉措。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持續(xù)完善標準、擴展服務(wù)內(nèi)容、更新管理手段、推進技術(shù)升級、創(chuàng)新品牌、賦能系統(tǒng)管理、提升從業(yè)人員素質(zhì)，實現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展的目標。